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2012-06-18
關鍵字：以房養老、逆向抵押貸款、養老金
王順民
中國文化大學社會福利系教授
中華民國晴天社會福利協會理事長
報載因應台灣社會愈趨嚴重的人口海嘯議題，亦即，所謂的高齡少子女化現象，行政院預計將於今年（2012年）率先在都會區試辦以100人為限的「以房養老」措施，相關的措施內容主要係採逆向（反向）抵押的貸款方式，亦即，房屋所有權人在一定年齡（比如65歲）之後，將房產抵押給銀行、保險公司等金融機構，再由金融機構按月支付一定金額的生活養老金給予申請抵押貸款的老人，直到長者過世為止，至於，老人往生之後，其抵押的房產即歸當初抵押債權人的金融機構所有，藉此達到「以房養老」來保障基本的經濟安全，只是，關於，「以房養老」的策進作為，還是存在諸多的迷團而有待廓清（資料來源：王綉蘭，「台灣地區推行以房養老方案評估研究調查問卷」，2012），這其中包括有：
首先是關於「以房養老」方案的性質屬性為何？究竟係歸類為單純之金融商品的逆向抵押貸款方案（Reverse Mortgage）？還是一項用以鎖定近貧人口等經濟弱勢族群的社會救助措施？或是突顯捐贈或信託精神的社會照護服務方案（Social Care Services）？抑或只是一種售後租回年金屋（Sale and. Lease sack）的單純措施？以此觀之，倘若是採取逆向抵押貸款的運作方式，那麼，借方與貸方兩造之間的談判籌碼，就不應該差距太大，換句話，「以房養老」的癥結所在，自然還是要回到房屋本身的殘值或淨值，因此，倘如要彰顯的是社會福利的他助意涵，那麼，包括開辦費、估價費、火險與地震險保險、服務費、律師費等等相關方案申請費用的支出，就有它回歸到社會救助性質、福利津貼性質或是其它功能定位的廓清？畢竟，如果是放寬到不限定資格的一般長者，那麼，「以房養老」方案的推動，是有它回應推動社會福利意義的正當性，至於，近貧或是（中）低收入戶的生活養老金給付，此一來自於公務預算的指定用途支出，有否淪為畫餅充飢之虞？
連帶地，落實在工具性層次上，那麼，「以房養老」的開辦實作，亦有它制度化建置的必要，比如說：不動產價值的鑑價工作與專業諮詢服務，究竟是由諸如承貸銀行、保險或壽險公司、社會福利機構、信託機構抑或是具有公信力機構來進行鑑價？甚或是推動公設不動產估價師的立法？房屋地產的公告現值需要多少，才能申請辦理逆向抵押貸款？申請人的年齡設限（近老、已老或耆老）及其相與對應的可貸淨值為何？不動產合宜的貸款額度？對申請人最有利的借款利率為何？申請人有無子女或繼承人？包括房屋在內之不動產的產權歸屬，是否非得申請者本人不可？而僅有土地，並無房屋，又是否可以納為申請資格的給付對象？生活養老金的支付年限為何？再則，給付的型態可以是一次領足的『一次給付型』？按月領取固定金額直到終老的『年金型』？提供隨時提領的『信用額度型』？還是申請人自行決定彈性的領取時間和給付金額？同時，上述各自給付型態的精算原則與風險評估又為何？
至於，除了所規定台灣土地銀行為其承辦銀行外，是否可以進一步擴及到像是壽險公司、社會福利機構、可受託發行證券化商品的信託機構、經營或資產處分的資產管理公司或是擅長處理出租與修繕維護的物業管理公司等，藉此活化「以房養老」的市場競爭機能？連帶地，針對方案經費籌措的專款基金，其財源與管理又為何？而就借款本息及相關費用累計超過不動產價值部分，貸款機構有無追索權？設若沒有追索權，那麼，政府與承辦的金融機構，其相關財務風險的避險機制為何？最後，方案推動的縣市區域及其所需要的說帖時間為何？
總之，或許是不想成為子女的人身負擔？抑或是考量到養老生活保障不足與生活開銷支出的拮据？也不想變成子女分產的困擾？或是當做為一種的終身保險費用？還是視為一種理財投資的資金運用？顯然，關於「以房養老」的構思與開辦，主要的判準還是要回到可否有效地提升長者的生活品質？至於，像是經濟狀況良好，養老金足夠而不需要；以房養老」？受限於房地產應留給下一代的傳統觀念？不甚瞭解「以房養老」方案的措施內容？相關貸款的行政管理費用是否過高？不動產的鑑價是否太低？核貸金額對於生活養老的助益不大？抑或是家人可能不贊成？以及擔心金融機構倒閉而無法履約等，在在說明：在「以房養老」之需求端與供給端的兩造間，政府是需要有效降低或克服可能存在的各種資訊不對稱情形？
最後，諸如隨著生醫科技的進步以致於老年人壽命均以延長，以致於難以客觀推算貸款期間？至於，推估至少10年至30年以上的長期貸款，這多少增益了預估房價及利率的可能風險，從而讓房屋到期價值的推估，更是難上加難？除此之外，大家庭的傳統觀念多少也是申請逆向抵押貸款的結構限制？至於，考量成本收益，對於房子日後的流通性與債權回收性，金融機構的審慎以對亦會增加核貸的困難度，如此一來，顯現的是：「以房養老」方案措鉂的挑戰，才正要開始呢？
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