文化大學社會福利系教授

晴天社會福利協會理事長

台灣陪產員發展協會理事長

  報載為了吸引年輕人買房以挽救低迷的房市，某房屋仲介和銀行業者合作，共同推出所謂長達40年期程的房貸方案，亦即，是將通常20年期的房貸拉長成為40年，對此，買屋者每月還款可減少4成，可說是減輕不少還款的經濟壓力，然而，關於推動40 年長期程的房貸一事，還是有它進一步探究的必要。

  基本上，居住安全作為一項基本的人民權益，的確是有它回應於安居和樂業的人性誘因考量，就此而言，在需求創造供給的前提下，各個利益的相關人士，無不思謀如何得以搶到商機，這自然包括「最低1.84%」的優惠利率、「最高8成5」的貸款額度，以及「最長40年」的還款期限等等的促銷手法，只是，還原回到消費者主義的理性思量，那麼，該項商品的操作手法，亦有它的議論之處，畢竟，標舉房屋貸款之額度、利率以及年限等等的誘因結構（incentive structure），其所挑弄的也正是脆弱的人性想像，就此而言，無論是中介的非營利組織抑或是他律的公權力，理應是要就其間所可能隱藏的種種資訊不對稱（information asymmetry）情形，以進行應該要有的廓清工程，特別是若干人文迷思與後果代價的必要性說明。

  誠然，僅就房屋申貸的資格認定為例，在其所包括屋齡、地點、年紀、收入等等的門檻條件，點明出來該項的優惠措施，還是要回歸到在商言商的務實考量；連帶地，即使標舉40年房貸可以月繳少近4成，但是，折算的結果到最後還是得多付上百萬元的利息，這彰顯了賠錢生意沒人做的不變準則，就此而言，在需求創造出供給以及供給衍生更多的需求下，兩造之間的互動、拉扯，就不應該只是限縮在消費端以及業者端彼此的爾虞我詐和各自盤算，而是要如何以停損設置的角度，來思索一個衡平的遊戲規則如何可行的基本提問？這其中的心理認知機制還是在於房產業者想要挑起的是一般民眾可望與可及的消費能力，至於，購屋的消費能力是否等同於還貸的付費能力，這部份便可以透過額度、利率以及年限來加以操作和掩飾，終極來看，忽略了職場生涯、經濟安全而來的個人和家庭人財務風險控管，那麼，購屋的弱勢民眾還是這一場金錢買賣的輸家！

  總之，對於40年期程房貸方案的論述解讀，不妨可以將它視為是某種商品促銷的噱頭手法，至於，問題背後的真正癥結還是在於房屋價格以及抑制房價等變革工程，只是，當奢侈稅上路之後所造成房市交易量下滑以及民眾首次購屋比率增加的弔詭情形，那麼，政府公權力的對應措施，亦有它未雨綢繆的必要性；連帶地，通盤性的整體解套對策，更是行政團隊要嚴肅看待的治理工程！